Vendre un bien immobilier nécessite de l’estimer. L’objectif est d’évaluer différents aspects pour définir un prix de vente cohérent avec le marché. Une bonne estimation permet non seulement d’attirer plus d’acheteurs potentiels, mais aussi d’augmenter les chances de conclure la vente plus vite et dans de meilleures conditions. Que vous souhaitiez confier l’estimation à un tiers ou la réaliser vous-même, voici les nombreux critères à considérer.

Considérez la zone géographique

Pour estimer un bien, le premier critère est sa zone géographique. Elle sera déterminante dans sa valeur.

D’une part, la commune aura une incidence directe sur l’estimation de la maison ou de l’appartement. En effet, le marché immobilier diffère grandement d’un endroit à un autre. Par exemple, l’immobilier est généralement plus coûteux en ville qu’à la campagne. C’est notamment dû à l’accessibilité et aux infrastructures disponibles. Il existe aussi des écarts plus ou moins marqués entre différentes villes. Et plus une commune est proche de la capitale, plus ses prix sont élevés. Ainsi, un bien équivalent sera souvent plus abordable dans le nord du Luxembourg que dans le centre.

D’autre part, il faut aussi considérer le quartier dans lequel est situé le bien. Si l’on prend l’exemple de Luxembourg ville, les logements sont globalement plus coûteux dans les quartiers de Belair et Limpertsberg qu’à la Gare ou à Bonnevoie.

C’est pour cette raison qu’il faut considérer le prix moyen au mètre carré dans une zone précise. S’ajoutent au critère géographique d’autres éléments pouvant faire varier le prix de 5 à 20 % : une belle vue augmentera la valeur, tandis qu’un mur commun avec un bar la réduira.

Les critères liés à votre bien

Ensuite, l’emplacement ne suffit pas à estimer un bien. Il faut également considérer les nombreux critères qui lui sont propres. Concrètement, chaque maison et appartement a des caractéristiques spécifiques, qui vont influer sur son prix à la hausse ou à la baisse.

Parmi ces critères – qui doivent être analysés en toute impartialité, rappelons-le – on compte notamment :

• La superficie intérieure et extérieure, habitable ou non. À ce sujet, l’ILNAS (Institut luxembourgeois de la normalisation, de l'accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services) a défini une norme pour calculer la surface habitable d’un logement.
• La typologie du bien : maison ou appartement, nombre et taille des pièces, etc.
• Sa date de construction ou de remise à neuf.
• Son état ; et par extension, la nécessité de faire des travaux.
• La présence d’un jardin, d’un garage, d’équipements spéciaux, etc.

Ici encore, tous ces facteurs vont accroître ou diminuer la valeur de votre bien par rapport au prix moyen. À titre d’exemple, une maison refaite à neuf gagnera 15 à 20% de valeur. À l’inverse, si des travaux sont nécessaires, il faudra compter une baisse du prix de 5 à 10%, voire 30% pour des rénovations de grande ampleur.

Pour estimer la valeur d’un bien de manière objective et précise, il est conseillé de faire appel à un professionnel, tel qu’un expert immobilier ou un agent.