Depuis 2016, le Luxembourg a défini des critères harmonisés pour calculer la surface habitable d’un logement. Utile pour les acheteurs comme pour les vendeurs et les experts de l’immobilier, cette information permet de connaître la surface réelle d’un appartement ou d’une maison. Voici comment calculer une surface habitable :

Un calcul objectif de la surface habitable d’un logement

Le 15 mars 2016, l’ILNAS (Institut Luxembourgeois de la Normalisation, de l’Accréditation, de la Sécurité et qualité des produits et services) a publié la norme sur la surface habitable des logements. Limitée à l’immobilier résidentiel, elle permet de calculer de manière exacte la superficie d’un bien, en mètres carrés.

Cette norme présente de multiples avantages :

• La méthode requiert des moyens accessibles à tous.
• La surface habitable fournit un langage commun à tous les acteurs de l’immobilier (professionnels et particuliers, acheteurs et vendeurs, propriétaires et locataires, etc.).
• Elle aide à comparer plus facilement différents biens, selon des critères objectifs : la surface habitable et, par extension, le prix au mètre carré.

Comment calculer la surface habitable ?

La norme ILNAS 101:2016 fournit une méthode de calcul détaillée de la surface habitable, accessible en ligne. Notez qu’elle accorde une marge d’erreur de 5 % - positive ou négative - par rapport à la surface habitable réelle.

Les pièces incluses dans le calcul

En pratique, la surface habitable désigne uniquement la surface intra-muros (abrégée en « SIM »). Selon la définition, le calcul des SIM inclut toutes les surfaces intérieures visibles, accessibles et mesurables, dont les occupants jouissent de manière directe ou indirecte.

Cela comprend donc :

• Les pièces à vivre : salons, cuisines, chambres, salles à manger… mais aussi dressings et placards.
• Les pièces d’eau : toilettes, salles de bain.
• Les dégagements intérieurs (ou zones de circulation) : escaliers, couloirs, etc.

Par ailleurs, les mesures sont faites au niveau du plancher, juste au-dessus des plinthes. Pour calculer la surface habitable d’un bien, il suffit donc d’additionner toutes les surfaces citées ci-dessus.

Les éléments exclus du calcul

À l’inverse, on exclut de nombreux éléments du calcul de la surface habitable. Il s’agit de surfaces dites « accessoires », qui ne sont pas destinées à l’habitation.

On pense notamment aux :

• Murs, cloisons, embrasures de fenêtres / portes et autres éléments de construction.
• Parties communes (dans un immeuble ou une résidence).
• Locaux techniques, garages et caves.
• Endroits ayant moins de deux mètres de hauteur sous plafond. Si vous disposez d’un cadastre vertical, vous pouvez facilement identifier ces zones ayant une hauteur insuffisante. On parle alors de « surface utile cadastrale ».
• Combles et mezzanines non utilisables ou non aménagés. C’est le cas s’il n’y a pas de plancher, si l’accès est trop difficile, si la charpente est trop encombrante ou si la hauteur au plafond est inférieure à deux mètres.
• Balcons, terrasses, loggias et vérandas non chauffées.

Pour obtenir un calcul fiable de la surface habitable d’un logement, mieux vaut contacter un expert immobilier.